Lo scorso 19 maggio il Sole 24 Ore ha organizzato un summit con l’obiettivo di prevedere gli scenari futuri nell’era post COVID-19. All’interno dell’incontro si è tenuta una tavola rotonda avente come titolo “Analisi di quali sono gli asset vincenti e quali in crisi post pandemia“. I relatori intervistati hanno preso in esame cinque specifiche aree di investimento immobiliare. Se vuoi approfondire puoi vedere quì il  video completo dell’evento che si è tenuto in streaming.


Logistica

Relatore Matteo Arcese Executive President Arcese

La pandemia ha accelerato il fenomeno della multicanalità ed il lockdown ha richiesto che fossero le merci a raggiungere i clienti impossibilitati a spostarsi. Le abitudini dei clienti che andranno a consolidarsi nei prossimi anni influenzeranno il fabbisogno di immobili ad uso logistico. Una cosa è certa: il network distributivo esistente non è più sufficiente a soddisfare le attuali esigenze e nei prossimi anni la grande sfida sarà quella di realizzare immobili atti alla distribuzione urbana, il cosiddetto last mile. Questi fabbricati dovranno avere caratteristiche tali da renderli ben integrati nel tessuto cittadino e con basso impatto ambientale. Dovrà porsi particolare attenzione all’approvvigionamento energetico per alimentare un parco veicoli che è sempre più di tipo elettrico. Questo comparto è senza dubbio tra gli asset vincenti post pandemia

Ripresa prevista: il settore non ha per nulla sofferto ed anzi il lockdown ha fatto crescere gli investimenti in immobili ad uso logistico.

Alberghiero

Relatore Ofer Arbib Amministratore Delegato Antirion

Il settore degli hotel, sotto il profilo degli investimenti, viene da un 2019 da record, con un valore di oltre 3 miliardi, crollato dell’80% a causa della pandemia. Per capire qual’è il mercato di riferimento è bene analizzare i principali valori che lo compongono. Il numero di notti prenotate per singolo cliente sono passati dai 437 milioni del 2019 a 227 milioni nel 2020. Grazie alla progressiva riapertura in corso, nel 2021 si stimano 305 milioni di prenotazioni, di cui 189 da parte di italiani che segnano una forte spinta del turismo domestico. Se questo trend si manterrà, nel 2022 questo parametro salirà a 405 milioni e già nel 2023 avverrà il sorpasso sul 2019 con 445 milioni di notti prenotate.

Lo scenario delineato è la ragione per la quale le società capitalizzate che operano in questo segmento hanno ricominciato da qualche mese a crescere in modo sensibile.

Secondo una ricerca condotta da Airbnb sul mercato europeo, l’Italia resta la seconda meta più ambita dopo la Spagna che ci precede con pochissimo scarto.

Il mercato turistico italiano, come tutti sanno, ha molti punti di forza come la bellezza del paesaggio, la cultura enogastronomica, le città d’arte, la moda, ecc.. Vi sono però delle criticità che andranno risolte, prima tra tutti la rete dei trasporti che in alcuni casi, come quello della Sardegna, limita fortemente la stagionalità. Un altro punto debole è quello della formazione di personale qualificato, capace di trovare impiego tutto l’anno. Altre iniziative in discussione con il governo sono l’estensione del bonus 110% agli immobili ad uso ricettivo e la riduzione del cuneo fiscale sui dipendenti.

Living

Relatore Carlo Romanò Director transactions Invesco Italia

Il settore del living non è polarizzato come quello degli uffici, prevalentemente attivo solo su Milano e Roma, ma permette di espandere geograficamente i propri investimenti in gran parte del Paese. Ad attrarre gli investitori in questo asset vi sono ragioni sociologiche ed economiche.

Le nuove generazioni si spostano frequentemente e non sentono più la spinta al possesso dell’immobile, ma si focalizzano sulla flessibilità di una dimora in locazione dalla quale potersi sganciare rapidamente in caso di bisogno. Le persone si rendono sempre più conto del fatto che l’immobile è un investimeto a medio/lungo termine. Se viene usato per abitarci, presenta problemi di flessibilità: è piccolo quando la famiglia si allarga e troppo grande quando i figli escono di casa.

Un altro motivo per cui il living è diventato un asset class per i grandi investitori è dovuto al fatto che questi si trovano in una situazione di grande liquidità mentre gli immobili a destinazione commerciale siano quelli che stanno attraversando la crisi peggiore e rappresentano la maggiore criticità in termini di insolvenza.

Se ti interessa lo specifico mercato di  Milano ti consiglio questo articolo.

Unico aspetto critico nel passare dal commerciale al residenziale è che quest’ultimo richiede maggiori capacità organizzative perché relativo ad un mercato più frazionato.

Commerciale

Relatore Roberto Fraticelli CFO Eurocommercial Properties N.V.

Il settore del retail è quello che ha sofferto maggiormente in questa fase di lockdown. Se è vero che il modo di fare acquisti sta cambiando, possiamo stare certi che, citando Darwin, sopravviveranno solo coloro che sapranno adattarsi rapidamente ai mutamenti. Sul fronte dei centri commerciali, i tenant sono quelli che per primi hanno saputo ascoltare i propri clienti, adesso è giunto il momento di adattare le strutture per integrare sistemi di vendita online/offline, agevolare cross selling, edutainment e tutto quanto utile a ridare nuova funzione agli spazi. I centri commerciali di nuova generazione dovranno diventare anche luoghi d’incontro ed importanza sociale.

Uno strumento sul quale dovranno investire i player sono i CRM evoluti, per comprendere i comportamenti del cliente e poter prevedere i trend di acquisto. Altro tema importante sul quale è bene riflettere è quello dell’obsolescenza dei prodotti. Molte attività commerciali potranno convertirsi proponendo la locazione dei beni storicamente proposti in vendita.

Ripresa prevista: se si mantengono le previsioni 2022

Usi diversi

Relatore Salvatore Ciccarello Amministratore Delegato Cattolica Immobiliare

Per gli investitori di lungo termine come Cattolica Immobiliare, la diversificazione è la prima metodica da applicare per mettersi al riparo da possibili deterioramenti dello scenario macroeconomico. Questo sia per quanto riguarda la tipologia di immobili che la loro localizzazione. Da osservare con attenzione vi sono alcuni settori secondari come ad esempio quello della salute, non solo per quanto riguarda gli ospedali, ma riferito anche alle infrastrutture e alla diagnostica.

Altro asset poco attenzionato da elencare tra gli asset vincenti post pandemia è quello dell’educazione. Quì troviamo una domanda enorme non ancora intercettata sia per quanto riguarda il consumo di servizi educativi, sia in termini finanziari dove uno scambio pubblico/privato potrebbe dare ottimi risultati.

Bottom line

L’impressione generale che si ricava dagli interventi dei panelist è quella di un cauto ottimismo. Per citare Albert Einstein:

La crisi è la più grande benedizione per le persone e le nazioni, perché la crisi porta progressi. La creatività nasce dall’angoscia come il giorno nasce dalla notte oscura. E’ nella crisi che sorge l’inventiva, le scoperte e le grandi strategie. Chi supera la crisi supera sé stesso senza essere superato.

 

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