Milano 2021

L’emergenza sanitaria in cui ci troviamo da un anno ha avuto un impatto negativo in quasi tutti i settori economici, incluso quello immobiliare. Se però analizziamo alcune previsioni ed i primi dati relativi al mercato residenziale 2021, ci accorgiamo presto che la situazione non è la stessa per tutti i segmenti e che Milano si conferma una delle piazze migliori d’Europa per investire nel mattone.

Mercato mondiale delle case di lusso +1,6%

A dirlo è un interessante studio previsionale che ha coinvolto un campione delle 30 città più rappresentative al Mondo, eseguito da Savills ed intitolato World cities prime residential forecasts 2021. Savills afferma che il mercato residenziale di lusso, che già nella seconda metà del 2020 aveva dimostrato buona resilienza con una crescita globale dello 0,8%, grazie al lancio del vaccino anti COVID-19 potrà godere di un sentiment in ulteriore miglioramento.

Tra i fattori che contribuiranno a mantenere alto il valore di questo specifico mercato, il primo in ordine di importanza è la mancanza di uno stock sufficiente a soddisfare la richiesta. Inoltre il trauma dei continui lockdown ha agito da leva nella ricerca di soluzioni abitative più ampie, fruibili anche in per lavorare da casa. Per non dimenticare che i tassi d’interesse ai minimi storici, che dovrebbero rimanere tali ancora per qualche tempo, rendono il settore attraente anche per la protezione del patrimonio.

Contesto globale

Tra le città del Savills World Cities Prime Residential Index, Seoul ha registrato la crescita più forte nel 2020 con prezzi in aumento dell’8,6%. Questa grande performance dovrebbe continuare nel 2021. Berlino e Sydney seguono la classifica dei migliori. La capitale tedesca ha registrato una tendenza al rialzo con alti livelli di domanda che superano l’offerta. Sydney ha registrato prestazioni più deboli rispetto al trend degli ultimi anni, ma si prevede che migliorerà nel 2021 con la ripresa dell’attività economica.

Contesto locale

Per quando riguarda il segmento residenziale di lusso italiano, Milano va meglio di Roma, dove le previsioni ipotizzano un calo fino all’1,9%. Nel capoluogo lombardo,  il prezzo medio del settore “prime” si attesta attorno a 13.500 euro al metro quadro. Roma non è certamente l’unica città europea a dover affrontare delle previsioni al ribasso, infatti Lisbona, Madrid e Parigi, per guardare all’Europa, hanno un rating identico a quello della nostra capitale. La grande differenza tra queste tre città è che Lisbona e Madrid erano già in calo anche nel 2020, mentre Parigi nello scorso anno aveva segnato un interessante +2%.

Mercato residenziale italiano a gennaio 2021

Finita l’analisi delle previsioni del mercato prime, vediamo cosa dicono i dati del primo mese 2021, relativamente ai prezzi dell’usato.

Secondo quanto elaborato dall’Ufficio Studi di Idealista l’anno si è aperto in negativo facendo registrare un prezzo medio pari a 1.734 euro/m², in calo dello 0,6% rispetto al mese precedente. Dallo studio emerge che, dopo il calo delle transazioni adesso si vedono i primi effetti sui prezzi delle abitazioni diffusi in parecchie zone del paese.

Queste erano previsioni che io avevo fatto in maniera chiara anche durante un’intervista radiofonica rilasciata nell’ottobre 2020, dove evidenziavo che alcuni fondamentali macro economici erano troppo evidenti per fare sperare esiti diversi.

Regioni

L’indice generale osserva una spaccatura del mercato nel mese di gennaio, con la metà regioni in crescita e l’altra metà in discesa. La Lombardia tra quelle con prezzi in calo fa segnare un -1,2%, ma la regione che va peggio è il Lazio con un sonoro -2,4%.

Sul fronte delle regioni che vedono i prezzi in rialzo, conduce la Valle d’Aosta con un ottimo +2,9%. Quelle che in assoluto hanno i prezzi più cari sono la Liguria (2.451 euro/m²), seguita da Trentino-Alto Adige (2.449 euro/m²) e Valle d’Aosta (2.404 euro/m²).

Capoluoghi

L’andamento generale dei prezzi nei capoluoghi di provincia ha visto una prevalenza di segni positivi, in 58 dei 110 capoluoghi analizzati, con 7 città stabili a gennaio. I maggiori incrementi spettano a Urbino (6,7%), Alessandria (2,7%) e Udine (2,5%). Di contro, le maggiori percentuali di ribasso spettano a Lecco (-2,2%), Frosinone ed Enna (-2,3%) e Isernia (-2,4%).

Tra i mercati principali tengono in terreno positivo Firenze (0,3%), Milano (0,2%) e Bologna (0,1%). Stabile Torino, prezzi giù a Palermo (-0,1%), Bari (-0,6%), Roma (-1%) e Napoli (-2%).

I prezzi di vendita, vedono Venezia (4.441 euro/m²) confermarsi al top dei valori, subito davanti a Milano (4.000 euro/m²) e Firenze (3.980 euro/m²). Nella parte bassa della graduatoria i capoluoghi più economici restano Ragusa (799 euro/m²), Caltanissetta (778 euro/m²) e Biella (716 euro/m²).

Conclusioni

I dati fin quì esposti mostrano chiaramente come Milano rimanga uno dei mercati più sicuri per gli investimenti immobiliari.

Attenzione però, questa è una città in rapida trasformazione ed oggetto di importanti interventi di riqualificazione edilizia ed infrastrutturale. Per sapere con precisione quali quartieri daranno i risultati migliori continua a seguirmi perché ho in serbo una disamina dettagliata delle zone più dinamiche e promettenti.

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