fuga verso l'hinterland

Così come tutti gli operatori del settore immobiliare anch’io sto cercando di capire che impatto avrà sul mercato la pandemia a tutti nota come Coronavirus o COVID-19.
Prevedere con esattezza quello che succederà appena l’economia uscirà dal letargo, richiederebbe doti divinatorie che io non posseggo.
Dipenderà in buona parte dalla durata dello stato di isolamento e da tanti altri fattori ancora imponderabili, molti dei quali relativi a come si evolverà il contagio nel resto dell’Europa e del Mondo.

Un dato di fatto invece è che buona parte della società sta scoprendo diversi modi di lavorare, vedi smartworking e lavoro a distanza, e di organizzare il proprio tempo libero.
Mi sono chiesto dunque se e quanto tutto ciò potrà influire nella lista delle priorità dei futuri acquirenti immobiliari e se sarà fuga verso la periferia.

In passato

La fuga dalle città è un fenomeno ciclico al quale abbiamo già assistito a più riprese, ricordo per esempio quella degli  anni ’80. Nel solo periodo dal 1980 al 1983 questi erano i numeri degli abitanti trasferitisi in periferia dalle grandi città del nord: Milano 94.000, Torino 74.000, Genova 27.000. Ma anche città minori situate in altre aree del Paese vivevano lo stesso fenomeno, per esempio Cagliari -6,4% e Bari -4,7%, tanto per citarne qualcuna. Un altro importante travaso dal centro alla periferia si è verificato nel decennio 1998-2008, ed in entrambi i casi a spingere le persone a cambiare vita erano prevalentemente ragioni di tipo economico.

Erano questi momenti di grande crescita dei prezzi degli immobili e nei quali contemporaneamente il “mattone” era visto come principale bene rifugio. Per non rinunciare all’acquisto di dimore atte a soddisfare le esigenze dei nuclei famigliari era necessario trasferirsi in settori meno costosi.

L’ultima grande crisi del mercato immobiliare, che da noi si è fatta sentire principalmente nel biennio 2011-2013, ha creato un effetto pendolo di ritorno. In questo periodo, protrattosi per alcuni anni, l’offerta immobiliare metropolitana era abbondante, di buona qualità e ad un prezzo non molto lontano da quello delle soluzioni periferiche. Con queste condizioni era normale che le persone tornassero a rivalutare le aree metropolitane, capaci di offrire servizi migliori e maggiori opportunità di lavoro.

Effetto Coronavirus

Analizziamo alcuni fattori, parte dei quali citati ad inizio dell’articolo per vedere se ne viene fuori uno scenario prevedibile.

Aziende e lavoratori si stanno rendendo conto, obbligati dalla situazione, che buona parte dell’operatività prima svolta in ufficio può tranquillamente essere portata avanti con il telelavoro. Tutti stanno prendendo dimestichezza con le piattaforme di video-conferenza ed anche i social media stanno rilevando un forte aumento dei live streaming.

Le abitudini sociali, sopratutto se la pandemia tarderà a ritirarsi, saranno influenzate verso una minore mobilità delle persone a vantaggio degli incontri attraverso la rete. Inoltre restare confinati in casa consente di rivalutare le soluzioni abitative di maggior ampiezza e provviste di sfoghi esterni quali terrazzo o giardino.

C’è una grande fascia della popolazione, soprattutto i Millenials e la Unendo i Generazione Z, che da tempo ha introdotto l’eco sostenibilità tra i propri valori fondanti. Alcuni personaggi pubblici sostengono che questo virus sia la causa dei danni che l’Uomo ha inferto al Pianeta e chiedono a tutti di attuare uno stile di vita più “green”.

Ultimo, ma non in ordine di importanza, alcune delle attuali disposizioni delle autorità rimarranno attive. Basti ricordare quanto è successo a seguito dell’11 settembre 2001, tutti noi abbiamo dovuto adattare le nostre abitudini alle disposizioni introdotte per paura di attacchi terroristici, la maggior parte delle quali è ancora in vigore.

Conclusioni

Unendo i puntini tra loro mi pare evidente che nel prossimo futuro molti torneranno a cercare case con queste caratteristiche:

  • essere indipendenti o comunque inserite in contesti dal basso affollamento;
  • avere sfoghi esterni quali terrazzo, giardino o ampie superfici balconate;
  • dovranno essere ben collegate alle principali arterie di trasporto pubblico;
  • essere dotate di impianti tecnologici moderni e cablaggi ad alta velocità (vedasi nuove o recenti costruzioni)

Forse non si tratterà di esodo o fuga verso la periferia, ma potete stare certi che l’hinterland diventerà la soluzione per molti!

2 commenti
  1. Maurizio Vico
    Maurizio Vico dice:

    Ciao Luca. Concordo con le tue conclusioni ma permettimi di aggiungere ancora un punto fondamentale. Dal momento che come hai detto stiamo andando verso uno stile di vita sempre piu’ green, bisognera’ prendere in seria considerazione la bio-ediliza ecologica e cioe’ quella che utilizza solamente materiali naturali come l’ argilla, la terra cruda, il legno massello, la canapa, il sughero ecc. Da costruttore mi sono accorto che ultimamente, specialmente la fascia giovane, si sta informando sui pregi di questo tipo di costruzione ed e’ consapevole della enorme differenza con la bio-edilizia commerciale che ci viene proposta sui vari canali pubblicitari. Le amministrazioni, purtroppo come sempre molto lentamente, stanno prendendo atto che sia la tipologia costruttiva degli ultimi 50 anni e tanto meno quella della “falsa” bio-edilizia, non sono in grado di soddisfare i tre principali fondamenti sulle abitazioni:
    – Limitare gli impatti sull’ ambiente
    – Preservare la salute dell’ uomo
    – Garantire prestazioni adeguate di comfort termico e acustico senza l’ ausilio di sofisticati e costosi macchinari.
    Gia’ nel lontano 1986 l’ Organizzazione Mondiale della Sanita’ (OMS) riconobbe la “Sindrome dell’ edificio malato”; la descrisse come una situazione in cui gli occupanti di un edificio manifestano sintomatologie che appaiono legate al tempo passato in un edificio.
    La mia conclusione e’ che se vogliamo abitare in edifici sani e performanti, dovremo riprendere i materiali utilizzati nei secoli passati.
    Leonardo da Vinci diceva:” LA SEMPLICITA’ E’ LA SUPREMA SOFISTICAZIONE”

    Rispondi
    • Luca
      Luca dice:

      Caro Maurizio, le tue aggiunte sono davvero un ottimo spunto di riflessione.
      Non ho voluto approfondire la questione della bioedilizia perché è un tema enorme e sempre più di attualità. Come dici tu le nuove generazioni saranno quelle più esigenti ed attente a queste tematiche in ambito immobiliare, ma sono convinto che prima o poi tutti si convinceranno che una casa sana migliora davvero la qualità di vita.
      Aggiungerei al tuo elenco che questo tipo di abitazioni hanno costi di manutenzione ridotti e col tempo si rivelano investimenti migliori.
      Approfondirò la questione della sindrome perché onestamente non lo sapevo.

      Rispondi

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