Il mercato immobiliare si sta progressivamente riprendendo dal crollo delle abitazioni degli anni passati, con bassi tassi di interesse e una disponibilità non sempre sufficiente.

Su internet si trovano strumenti per aiutare chiunque a farsi un’idea approssimativa del valore di un immobile, io stesso ne ho discusso abbastanza approfonditamente a più riprese, ma si tratta sempre di stime generali che vanno poi rapportate alla situazione specifica dell’immobile da valutare.

Ecco perché ti voglio indicare otto dei fattori più importanti che interessano il mercato immobiliare e che avranno certamente un impatto sul prezzo della tua casa.

Fattori microeconomici

Posizione

Abbiamo tutti sentito la frase “location, location, location”, ma cosa significa questo in termini pratici quando si tratta di prezzi immobiliari? Gli economisti incapsulano “la posizione” in qualcosa chiamato “prezzio edonico” – per la maggior parte delle case, ciò si traduce in alcuni fattori chiave che influenzano lo stile di vita di una persona.

  • La qualità delle scuole locali è spesso il fattore più importante per gli acquirenti con figli di età scolastica.
  • La vicinanza alle opportunità di occupazione locale è una priorità molto elevata per la maggior parte degli acquirenti di età lavorativa.
  • La vicinanza a centri di aggregazione, commerciali e ricreativi è valorizzata soprattutto dagli acquirenti più giovani, ma svolge un ruolo importante nei prezzi per tutti gli acquirenti di casa.

Questi fattori non sono indipendenti l’uno dall’altro –

per esempio, molti genitori vogliono accompagnare i bambini a scuola come parte di un ragionevole viaggio verso e dal lavoro. Queste tre preferenze – la prossimità alla scuola, il lavoro e l’intrattenimento / lo shopping – sono una trinità che rende alcune aree particolarmente pregiate. Generalmente, vendere una casa che ha uno dei tre attributi non fa impennare il prezzo al metro quadro. Se se ne ottengono due su tre, è ragionevole aspettarsi molto interesse e possibilità di spuntare un valore commisurato.

Aggiornamenti e migliorie

Mentre alcuni acquirenti cercano attivamente le proprietà da ristrutturare, la maggior parte degli acquirenti di casa preferisce un immobile che sia pronto da abitare – e sono disposti a pagare un extra per questo comfort. Ad esempio, un nuovo tetto recupera generalmente più dell’80% del suo valore quando la casa viene venduta. Secondo vari studi, le cucine e i

bagni ristrutturati sono tra gli aggiornamenti più importanti citati dagli acquirenti perché rappresentano una spesa considerevole (e a volte qualche mal di testa) che i compratori evitano volentieri. Per comprendere le variazioni regionali in cui gli investimenti di aggiornamento recuperano il loro valore, Remodeling Magazine fornisce report regionali ricchi di dati. In tema di ristrutturazioni fatte con un occhio di riguardo al futuro prezzo di vendita ho scritto un articolo che potrai chiederci in qualsiasi momento.

Perizia e documenti

In alcuni mercati “caldi” può sucedere che l’acquirente, spinto dalla paura di perdere quella che a suo modo di vedere è un’occasione irripetibile, non sia molto fiscale sulla documentazione e faccia proposte un po’ al buio. Vale comunque il detto: “prima o poi i nodi vengono al pettine” e la cosa migliore da fare per dare al proprio immobile il valore aggiunto di una proprietà esente da rischi è quella di raccogliere e verificare con dovizia la documentazione ipotecaria, catastale ed edilizia. Fare periziare il proprio immobile da ente certificato è, a mio avviso, non tanto importante per

la determinazione del giusto valore quanto per rasserenare il potenziale acquirente circa la presenza di vizi occulti e / o irregolarità. Un piccolo investimento che darà ottimi risultati!

Comparabili

Le proprietà comparabili vendute nella tua zona influiscono anche sul valore di mercato della tua casa. Gli investitori e gli agenti immobiliari guardano le vendite recenti di case con caratteristiche simili da utilizzare come punto di riferimento contro il potenziale prezzo della tua casa. Le sofferenze e le vendite a tempi brevi spesso complicano le cose perché tendono ad essere proposte a prezzi più bassi, diminuendo il prezzo medio di vendita del quartiere. I comparabili (assieme ai dati dell’offerta) sono di solito il driver chiave per il processo di valutazione: la maggior parte dei valutatori si baserà molto sulle recenti transazioni vicine per case di dimensione simile alla tua.

Fattori macroeconomici

Tassi d’interesse

Questi valori sono molto importanti perché determinano il costo del denaro per le banche. Questo è un elemento chiave per il calcolo dell’interesse globale applicato ai mutui. Finanziamenti a tassi agevolati, uniti ad una buona predisposizione all’erogazione degli istituti di credito, influenzeranno positivamente il mercato immobiliare facendone lievitare i prezzi. D’altra parte la maggior parte degli acquirenti immobiliari accendono un mutuo e sanno che il prezzo totale del loro acquisto sarà quasi totalmente dato dalla somma del prezzo di acquisto più imposte ed interessi bancari.

Indicatori economici

La forza dell’economia complessiva ha un impatto si

gnificativo sul mercato immobiliare, poiché la capacità dei consumatori di sostenere i prezzi delle abitazioni dipende in larga misura da fattori chiave come il PIL, la disoccupazione e la crescita del reddito. La Crisi dal 2008 al 2014 ha sottolineato il legame tra immobili e economia più ampia. Le economie locali con un gran numero di posti di lavoro legati al settore immobiliare (sia nel settore delle costruzioni che in quelli finanziari e di intermediazione) hanno registrato un significativo deprezzamento dei prezzi degli immobili. Altre macro-tendenze locali possono estendere i fattori nazionali nella loro importanza; per esempio, il tasso di crescita del reddito medio della tua città oppure la realizzazione di eventi ed opere importanti che portino turismo e visibilità -vedasi a Milano l’Expo 2015

Investitori istituzionali

Questo fattore si posiziona a cavallo tra quelli macro economici e quelli microeconomici, ma è un fattore da tenere sotto controllo. La già citata crisi degli anni scorsi ha prodotto tra l’altro l’immissione sul mercato di una notevole quantità di immobili venduti all’asta o car

tolarizzati direttamente dalle banche. Questo ha attirato investitori italiani ed esteri che hanno fatto a spallate per aggiudicarsi gli stabili più interessanti. Nella loro qualità specifica di investitori ci si aspetta che gli immobili da loro acquistati prima o poi vengano rimessi in vendita per trarne profitto. E’ importante monitorare questo aspetto per capire se, a livello locale o meno, non si vada verso la saturazione con conseguente crollo dei valori.

Altri fattori

Certamente ci sono innumerevoli altri elementi che influenzeranno il valore del tuo cespite i cui principali sono: la vicinanza a parchi o aree di gioco, l’inquinamento acustico, la criminalità locale, la qualità dell’aria, l’accesso a connessioni internet veloci, la qualità delle strade, il traffico stradale, ecc… Molti acquirenti hanno la propria lista delle priorità.

Pensare al futuro

I prezzi immobiliari sono profondamente ciclici e gran parte dipende da cause che non è possibile controllare. Se hai intenzione di vendere una proprietà o di accenderci sopra un mutuo per affrontare altre spese, è importante analizzare sia le condizioni di mercato più ampie che la tua proprietà specifica per determinare come il valore della casa potrà variare nel corso del tempo.

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